國(guó)別報(bào)告 | 日本：倉(cāng)儲(chǔ)物流的轉(zhuǎn)型十年（2015–2025年）——發(fā)展趨勢(shì)與現(xiàn)實(shí)矛盾（下篇）

發(fā)布時(shí)間：25-08-08　　來(lái)源：中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)與配送協(xié)會(huì)

編寫(xiě)：龔栗瑤

（簡(jiǎn)介：龔栗瑤，2023年畢業(yè)于日本，碩士研究生，精通日語(yǔ)，現(xiàn)任國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)與物流聯(lián)盟品牌傳播項(xiàng)目主管）

校對(duì)：國(guó)際倉(cāng)儲(chǔ)與物流聯(lián)盟周武秀

（溫馨提示：全文大約2500字，閱讀時(shí)長(zhǎng)5分鐘）

上篇講述了日本在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)代的倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)大，以及泡沫破裂后出現(xiàn)的大量“空倉(cāng)”問(wèn)題。隨后十年，整個(gè)行業(yè)陷入停滯狀態(tài)。

但進(jìn)入2015年后，日本倉(cāng)儲(chǔ)物流迎來(lái)新一輪發(fā)展機(jī)遇——電商興起、制造業(yè)回流、冷鏈需求高漲，讓物流地產(chǎn)再次成為資本追逐的方向。

本篇將聚焦近十年（2015–2025）日本倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型與現(xiàn)實(shí)矛盾，并特別關(guān)注近兩年出現(xiàn)的“東京空置率上升”、“自動(dòng)化加速”與“綠色認(rèn)證”等關(guān)鍵變化。

一、電商驅(qū)動(dòng)下的倉(cāng)儲(chǔ)迅速發(fā)展

進(jìn)入2015年以后，日本電商市場(chǎng)快速發(fā)展，帶動(dòng)城市周邊和物流干線關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)對(duì)大型倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的需求顯著增長(zhǎng)。2015年至2020年，B2C電商零售額從13.8萬(wàn)億日元增加至19.3萬(wàn)億，年均增長(zhǎng)約7%。這一增長(zhǎng)帶動(dòng)多租戶大型物流倉(cāng)庫(kù)（LMT，Large Multi-Tenant）在東京灣、大阪灣等交通便利地區(qū)集中建設(shè)。

表1 日本 B2C 電商零售額增長(zhǎng)趨勢(shì)（2015–2022）

電商銷(xiāo)售額的持續(xù)增長(zhǎng)，與主要城市圈物流設(shè)施的同步建設(shè)相互呼應(yīng)

來(lái)源：Nippon.com官網(wǎng)，《Japan’s E-Commerce Market Grows by 10% in 2022》

2015年至2019年間，東京圈LMT倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)面積從約46萬(wàn)坪增加至超過(guò)80萬(wàn)坪，開(kāi)發(fā)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。倉(cāng)庫(kù)建設(shè)呈現(xiàn)幾個(gè)典型特點(diǎn)：多層設(shè)計(jì)成為主流，單體倉(cāng)庫(kù)面積普遍超過(guò)2萬(wàn)平方米；選址優(yōu)先靠近港口、高速公路出入口和主要物流干線，以縮短配送時(shí)間和降低運(yùn)輸成本；智能化系統(tǒng)開(kāi)始逐步引入，為未來(lái)自動(dòng)化設(shè)備的接入奠定基礎(chǔ)。

市場(chǎng)主要由GLP、三井不動(dòng)產(chǎn)和Prologis等大型物流開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)。由GLP開(kāi)發(fā)的流山物流園位于東京近郊，項(xiàng)目總面積超過(guò)66萬(wàn)平方米，集多租戶倉(cāng)儲(chǔ)、智能管理和綠色節(jié)能于一體，成為東日本最大的現(xiàn)代化物流園區(qū)之一，兼具靈活使用和自動(dòng)化升級(jí)潛力。

圖1  GLP ALFALINK 流山物流園全景鳥(niǎo)瞰圖

資本市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的關(guān)注度大幅提升，物流房地產(chǎn)投資信托基金（物流REIT）市場(chǎng)規(guī)模自2015年以來(lái)增長(zhǎng)逾40%，目前市值約1.9萬(wàn)億日元，為倉(cāng)儲(chǔ)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)提供了穩(wěn)定資金支持，推動(dòng)行業(yè)快速發(fā)展。

二、自動(dòng)化引領(lǐng)的高性能倉(cāng)儲(chǔ)升級(jí)

進(jìn)入2020年前后，日本倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生明顯變化，從側(cè)重“規(guī)模增長(zhǎng)”逐步轉(zhuǎn)向注重“性能提升”。電商、生鮮、冷鏈等新興業(yè)態(tài)迅速增長(zhǎng)，對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的溫控能力、分揀效率和城市分撥速度提出了更高要求。高標(biāo)準(zhǔn)、多功能倉(cāng)逐漸成為主流，靠近消費(fèi)端的配送節(jié)點(diǎn)數(shù)量持續(xù)增加。

這一階段的新建倉(cāng)更注重綜合性能——設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)分區(qū)控溫、樓層分撥、電梯與貨架流線一體化等配置，尤其是在東京圈和大阪圈，高規(guī)格項(xiàng)目高度集中，單位面積的運(yùn)營(yíng)效率大幅提升。自動(dòng)化系統(tǒng)開(kāi)始實(shí)際應(yīng)用，GTP（貨到人）、AMR（自主移動(dòng)機(jī)器人）、AGV（自動(dòng)導(dǎo)引車(chē)）等設(shè)備陸續(xù)投入使用，優(yōu)化揀選與搬運(yùn)流程。

三、結(jié)構(gòu)失衡與綠色轉(zhuǎn)型的雙重挑戰(zhàn)

持續(xù)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)導(dǎo)致部分區(qū)域供應(yīng)過(guò)剩，東京圈空置率自2021年起持續(xù)上升，至2024年第四季度達(dá)到11.1%，為近十年來(lái)最高水平。與此同時(shí)，大阪圈因土地稀缺與開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制得當(dāng)，空置率仍保持在約3.8%的較低水平。

表2　2015-2022年間東京圈 vs 大阪圈倉(cāng)儲(chǔ)空置率變化對(duì)比（單位：%）

圖表顯示，自2021年起東京圈空置率顯著上升，而大阪圈則保持在較低水平

（來(lái)源：Savills官網(wǎng)，《Challenging times ahead for Japan logistics》）

兩者對(duì)比，反映出當(dāng)前倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展存在“結(jié)構(gòu)性失衡”問(wèn)題——外圍區(qū)域供應(yīng)過(guò)剩，而核心城市圈、靠近終端的功能型倉(cāng)庫(kù)則供應(yīng)不足。

在勞動(dòng)力成本上升與配送時(shí)效要求提高的雙重壓力下，自動(dòng)化技術(shù)在倉(cāng)儲(chǔ)一線加速應(yīng)用。富士經(jīng)濟(jì)《2024年物流技術(shù)趨勢(shì)展望》預(yù)測(cè)，2030年日本整體倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化率將達(dá)到約40%，較2020年代初的普及水平顯著提升。2024–2025年，GTP、AMR和AGV系統(tǒng)的項(xiàng)目部署數(shù)量同比增長(zhǎng)超60%，標(biāo)志著倉(cāng)儲(chǔ)自動(dòng)化步入集成化應(yīng)用階段。

以東京灣岸、川崎等地區(qū)為例，新一代項(xiàng)目開(kāi)始將揀選自動(dòng)化作為“標(biāo)準(zhǔn)配置”。例如，ASKUL在大阪吹田的物流中心引入Geek+ AGV和MUJIN機(jī)械臂，揀選效率提升約80%，大幅減少人工依賴。三井不動(dòng)產(chǎn)、大和物流等開(kāi)發(fā)商也同步推進(jìn)“半自動(dòng)化揀選區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，推動(dòng)自動(dòng)化從局部試點(diǎn)走向系統(tǒng)部署。

圖2 日本倉(cāng)儲(chǔ)內(nèi)部 AGV 自動(dòng)搬運(yùn)作業(yè)實(shí)景

圖中展示日本某倉(cāng)庫(kù)中AGV 搬運(yùn)行李架單元，通過(guò)視覺(jué)識(shí)別和路徑導(dǎo)航精準(zhǔn)行進(jìn)

2024年，國(guó)土交通省啟動(dòng)綠色倉(cāng)儲(chǔ)評(píng)定制度，從LED照明、太陽(yáng)能系統(tǒng)、電動(dòng)叉車(chē)、節(jié)能建材等方面設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)新建物流設(shè)施向低碳方向發(fā)展。部分開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始將ESG指標(biāo)納入倉(cāng)儲(chǔ)資產(chǎn)管理邏輯，強(qiáng)化項(xiàng)目的可持續(xù)投資價(jià)值。

總體來(lái)看，2023–2025年是日本倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵階段：從側(cè)重“規(guī)?！钡耐庋邮皆鲩L(zhǎng)，逐步轉(zhuǎn)向注重“效能”的技術(shù)與綠色內(nèi)核升級(jí)。自動(dòng)化應(yīng)用與環(huán)保評(píng)定制度共同作用，推動(dòng)整個(gè)行業(yè)向集約化、高性能、低碳化方向發(fā)展。

四、中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流發(fā)展的新啟示

日本倉(cāng)儲(chǔ)物流近十年轉(zhuǎn)型的核心在于智能化與綠色化的協(xié)同推進(jìn)，這為中國(guó)當(dāng)前及未來(lái)的倉(cāng)儲(chǔ)發(fā)展提供了重要參考：

1.智能自動(dòng)化應(yīng)以效率提升為核心目標(biāo)，避免單純追求技術(shù)應(yīng)用。日本倉(cāng)儲(chǔ)從局部試點(diǎn)到全流程集成，注重自動(dòng)化系統(tǒng)與業(yè)務(wù)流程的有效銜接，這表明中國(guó)在“智慧倉(cāng)”建設(shè)中需注重實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景，促進(jìn)設(shè)備與管理體系協(xié)同發(fā)展。

2.綠色標(biāo)準(zhǔn)和ESG理念日益成為物流地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)力的重要考量因素。日本國(guó)土交通省推出的綠色倉(cāng)儲(chǔ)認(rèn)證體系，在推動(dòng)節(jié)能減排的同時(shí)，也增強(qiáng)了項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)物流地產(chǎn)可考慮加快綠色認(rèn)證制度建設(shè)，引導(dǎo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施向低碳、環(huán)保和可持續(xù)方向轉(zhuǎn)型。

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010-63361361 

3.城市圈內(nèi)對(duì)高性能、多功能倉(cāng)儲(chǔ)的需求持續(xù)強(qiáng)勁，尤其是靠近消費(fèi)端的配送型倉(cāng)庫(kù)供應(yīng)相對(duì)緊張。日本的經(jīng)驗(yàn)顯示，建設(shè)距離消費(fèi)者更近、響應(yīng)更快的小型倉(cāng)儲(chǔ)節(jié)點(diǎn)，有利于提升整體配送效率，應(yīng)對(duì)“最后一公里”物流成本高、時(shí)效保障難等挑戰(zhàn)。這對(duì)中國(guó)當(dāng)前面臨的城市物流壓力具有參考價(jià)值。

綜上所述，日本近十年的轉(zhuǎn)型實(shí)踐表明，中國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)物流未來(lái)發(fā)展需更加注重技術(shù)與綠色并重，提升系統(tǒng)效率和可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力，避免過(guò)度追求規(guī)模增長(zhǎng)，有助于構(gòu)建更智慧、更環(huán)保的現(xiàn)代物流體系。

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參考資料

1.富士經(jīng)濟(jì). 《2024年物流技術(shù)趨勢(shì)展望》。

2.日本國(guó)土交通省. 《綠色物流設(shè)施認(rèn)證制度相關(guān)資料》，2024年。

3.Nippon.com. Japan’s E-Commerce Market Grows by 10% in 2022.

4.Savills Japan. Challenging times ahead for Japan logistics, 2024.